ייצור סולארי בבתי מגורים

מדריך מעשי לרשויות מקומיות

נספחים

נספח מספר 1: בעלות על הגג וקבלת הסכמה

בעליו של בית פרטי יכול להחליט בעצמו על התקנת מערכת סולארית בגג שלו והוא אינו זקוק להסכמה מצד שכניו כך, גם במקרה של בית פרטי שחולק קיר משותף עם בית פרטי אחר (דו-משפחתי).

עבור בניין משותף ישנן שתי אפשרויות לבעלות על הגג:

  • גג בבעלות פרטית של דירות הקומה העליונה: במקרה כזה הדבר יצוין בנסח הטאבו של הדירה ויופיע גם בתיק הבניין המשותף. המצב זהה לבית פרטי.
  • גג כרכוש משותף של כל בעלי הדירות: לפי תיקון 34 לחוק המקרקעין, רוב של ⅔ מבעלי הדירות בבניין רשאי להחליט על הקמת מערכת סולארית בכל שטח הגג, שמהווה רכוש משותף, למעט זה המוקצה למתקנים קיימים אחרים (דודי שמש, מזגנים וכו'). בנוסף לכך, לפי תקנות התכנון והבנייה, בעלי הדירות רשאים להחליט כי הם מוותרים על כל דודי השמש ומתקינים במקומם פאנלים סולאריים על שטח זה. החוק מאפשר גם לכל בעל דירה הזכות לקבל החלטה על חלקו היחסי בגג, שנקבע על ידי האחוז ששטח דירתו מהווה משטח כלל הדירות בבניין. לכן סוגיית ההסכמה למעשה רלוונטית רק למקרה זה. ניתן לבדוק לגבי בעלות על הגג של הבניין בתיק בית משותף באתר משרד המשפטים.

    תנאים נוספים שיש לעמוד בהם:

  • התקנה תקנית ובטיחותית בהתאם לתקנות התכנון והבנייה וחוק קרינה בלתי מייננת
  • צמצום פגיעה בחזית הבניין והיעדר פגיעה במתקנים חוקיים אחרים (דודי שמש, מזגנים וכו').
  • ביום ההתקנה לא שימש הגג הפנוי במשך תקופה סבירה את בעלי הדירות למטרה כלשהי שהוסכם עליה, בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם, והוא לא נועד לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף (אם קיים מסמך כזה הוא גם אמור להיות חלק מתיק הבית המשותף, שלרוב נקבע עם האכלוס הראשוני של הבניין).

    הליך קבלת ההסכמה
    :
  • קיום אסיפה כללית – כדי לקבל הסכמתם של לפחות שני שליש מהדיירים, יש לקיים אסיפה כללית של כל בעלי הדירות (החתמה של הדיירים ללא אסיפה כללית לא תעמוד בדרישות החוק), שבה יש ליידע אותם על הפרטים הבאים: הוצאות הקמה ותפעול, הכנסות ותקופת החזר ההשקעה, מי מבצע את ההתקנה, התחזוקה, גודל המערכת ואמצעי הבטיחות שיינקטו.
  • החלטה על ההוצאות – בעלי הדירות שהחליטו על התקנת המערכת יישאו בהוצאות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף (לפי גודל הדירה מסך שטח הדירות), אלא אם כן החליטו אחרת. כלומר, בעלי הדירות בבניין רשאים להגיע ביניהם לכל הסדר ובלבד שהוא מקובל עליהם.
  • החלטה על ההכנסות – ההכנסות נחשבות חלק מהרכוש המשותף, אולם ניתן להפנותן ראשית לכיסוי הוצאות ההתקנה (בצירוף רווח קטן). לאחר החזר הוצאות ההתקנה, תשמש יתרת ההכנסות את כל בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. ניתן להגיע להסדר שונה בהסכמה.
  • כתב הסכמה – יש להחתים את בעלי הדירות על כתב הסכמה וכתב מינוי לנציגים שינהלו את המיזם ויחתמו על חוזים עם חברת התקנה וכל גורם אחר.


    אפשרות התקנה במקרה שלא מגיעים להסכמה של שני שליש מהדיירים

    החוק קובע כי גם במקרה שבו אין ⅔ הסכמה, בעלי הדירות שכן הסכימו יכולים להקים מערכת על החלק היחסי בגג ששייך להם. במקרה כזה כל הוראות החוק המתייחסות לכל הגג תקפות במלואן מלבד פטור מקיום אסיפה

    נספח מספר 1: בעלות על הגג וקבלת הסכמה
    כללית. בעלי הדירות שהחליטו על התקנת המיתקן יישאו בהוצאות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף (לפי גודל הדירה מסך שטח הדירות), אלא אם כן החליטו אחרת – כלומר כל הסדר מוסכם הוא מקובל, אבל החוק קובע את ברירת המחדל הבאה:
    הכנסות שיתקבלו הן חלק מהרכוש המשותף, אבל קודם כל ישמשו לכיסוי הוצאות התחזוקה וההפעלה של המיתקן, ולהחזר הוצאות ההתקנה לבעלי הדירות שנשאו בהן יחד עם רווח קטן (מה שהיו חוסכים לו כולם היו מממנים).

    במקום האסיפה יש למסור הודעה לכלל בעלי הדירות באופן הבא:

  • הודעה מוקדמת בכתב לנציגות הבית המשותף ולכל בעלי הדירות לא יאוחר מ 45- ימים לפני מועד ביצוע ההתקנה לגבי הכוונה לבצע התקנה. ההודעה תכלול פרטים בדבר מיקומו של המתקן, גודלו ואמצעי הבטיחות שיינקטו בעת הפעלתו.

  • ההודעה תימסר כפי שנמסרת הודעה על כינוס אסיפה כללית, לפי תקנון הבית המשותף. במצב שבו קיימת הסכמה של ⅔ ומעלה מבעלי הדירות, אבל יש מתנגדים תקיפים, עליהם להוכיח למפקח האזורי שהקמת המערכת מהווה פגיעה מהותית בזכויותיהם או סיכון בטיחותי. אם הדבר נעשה לאחר הקמת המערכת והמפקח מצא צידוק לטענותיהם, הוא רשאי להורות על הסרת המתקן כולו או חלקו, ולקבוע הוראות לעניין זה כולל הנשיאה בעלויות הסרת המתקן.

    ניהול הכנסות מהמערכת

  • בגג בבעלות פרטית – כל ההכנסות הולכות לכיסו של בעל הגג.
  • בגג בבעלות משותפת – ההכנסות מגיעות לחשבון בנק משותף.
  • במערכת שהוקמה על ידי כלל הדיירים – ההכנסות נכנסות לחשבון הבנק של הוועד והדיירים מחליטים כיצד להשתמש בהן. הכנסות אלו יכולות לממן את ההוצאות המשותפות השונות.
  • במקרה שהמערכת הוקמה רק על ידי חלק מהדיירים – סביר כי הכסף ייכנס לחשבון בנק שונה מזה של הוועד באופן המוסכם על המקימים.

    מה לגבי בעלי דירות שמשכירים את הדירה?

    בין אם המערכת הוקמה על ידי כל בעלי הדירות או חלקם והוחלט כי ההכנסות מהמערכת פוטרות את בעלי הדירות מתשלום מיסי ועד, על פניו לא מרוויחים משום שמיסי הוועד משולמים על ידי השוכרים. במקרה כזה, השוכרים בעלי הדירות יכולים להוסיף סכום זה לדמי השכירות ולגבות אותו מהדיירים.

נספח מספר 2: מסע הסברה שהובל על ידי עיריית כפר סבא

בשנת 2018 עיריית כפר סבא יצאה במסע הסברה עירוני לעידוד התושבים להתקין מערכות סולאריות על גגות הבתים. הפרסום נעשה הן במרחב הציבורי בשלטי חוצות, והן במרחב הפרטי על ידי חלוקת דפי הסברה בבתי התושבים.

להלן דוגמאות מצולמות לחומרי הפרסום:

שלטים ברחוב המראים פרסום חוצות בכפר סבא
פרסום חוצות ברחבי כפר סבא. צילום: שלומית קיטרו
צילום של קטלוג פרסומי המחולק בין הבתים
חלוקת דפי פרסום בבתי התושבים, צילום: עיריית כפר סבא
צילום ששל דפי פרסום לשיווק הגג לאנרגיה סולארית
דפי פרסום להסברה על המיזם, צילום: שלומית קיטרו

בסופו של דבר, מסע ההסברה לא נשא פירות רבים, וזאת בשל מספר סיבות שונות:
חוסר מודעות לנושא: מסע ההסברה "הקדים את זמנו" מבחינת המודעות של הציבור לחשמל סולארי באופן כללי והיו חששות משמעותיים מקרינה.
פוטנציאל: שיעור ניכר של גגות רעפים בבנייני העיר (בגלל חוק עזר עירוני שחייב זאת בעבר) אשר הורידו את הפוטנציאל בשל כדאיות נמוכה של מפנה צפוני, ובמקביל מיעוט מקום פנוי בבניינים משותפים.
קושי במימון לבניינים משותפים: למרות ההלוואה שהרשות הציעה לתושבים, התוכנית עדיין הייתה יקרה עבור התושבים.
רגולציה שדרשה 100% הסכמה בבניינים משותפים: הדרישה ל-100% הסכמה בבניינים משותפים היוותה מחסום משמעותי.
הסדר מונה נטו: זה היה ההסדר שחח"י הציעה אז, כך שזה הגביל את הבניינים שיכלו לפנות אליהם – רק לאלה שהצריכה המשותפת שלהם גבוהה ויכולה להתקזז עם הייצור הסולארי.

מיפוי פוטנציאל ייצור סולארי על גגות מבנים בעיר שדרות, עיריית שדרות ואשכול נגב מערבי (בוצע במסגרת קול קורא של משרד האנרגיה)